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_回报第一的美国地产板块,你想到了吗?

2017-11-18 23:50

从住宅到办公楼,美国房产市场近两年挺火,这点想必大家都有所了解。但你未必熟悉的,是房地产中的一个“小众”板块----物流地产。

简化了说,物流地产的主要组成就是仓储设施。做实业企业的都清楚,仓储设施是供应链上很不起眼但又非常重要的一环,是生产材料和产品及时、安全地进行流转的基础。

不过,和光鲜亮丽的住房和商业地产相比,物流地产实在非常朴素。再加上其较强的专业性和规模性,很多个人投资者对这个板块都毫无涉猎。

但越是小众的领域,越有可能出现好的投资机会。在零售业转型的推动下,近两年的物流板块成了美国最火的地产分支。仓储设置的租金和成交价格节节攀升,拉动了整个工业地产的市场价值。去年一年,工业地产带给投资者的平均回报率达到14.8%,在五大地产板块中排名第一。

物流地产为什么这么受欢迎?要理解其中原因,最直观的方法就是分析供求。

在需求方面,第一支撑因素就是美国就业的持续好转和消费的增加。

目前,美国失业率已经降到4.9%,非常接近金融危机前的水准,而在能源价格下降的推动下,居民消费近年来呈现不断增长的势头。

美国居民消费持续增长

而第二个支撑因素就是电子商务的不断发展。

消费者网购比例的增加,推动了零售业的转型。百货商场和零售门店开始被仓储和配送中心所取代,推高了市场对仓储、配送设置的需要。

电子商务在零售额中的比例不断上涨

而在供给方面,虽然近年的仓储设置新建面积一直在增加,但其速度仍然赶不上需求增长的速度。

CBRE的研究报告显示,截止今年二季度末,美国的工业地产需求已经持续26个季度呈现净增加状态(增加需大于增加供给),是近20年来的最长纪录。同时,地产空置率和利用率分别降低到了5.2%和8.7%。

所以,供小于求,自然就导致价格上涨。在美国核心市场,16年二季度的租金比去年同期上涨6.6%,而CBRE预计下半年租金还会再增长2.9%,延续从2011年来的连续五年的增长趋势。截止5月末,工业地产销售价格同比增长了7.5%。

投资界就如同海洋,一旦有了利润的血腥味,鲨鱼群很快就会远道而来。一向热衷美国地产的亚洲资本,在过去一年里就有多笔资金进入了物流地产板块。

去年10月,平安宣布投入10亿美元与Blumberg Investment Partners建立合资公司,共同投资、建设美国仓储设施。

11月,中国人寿宣布斥资10亿美元收购一个物流地产资产包的30%的所有权,而这个资产包股权的出售方是新加坡投资公司GLP。

GLP是有新加坡国资背景、专注物流建设和投资的公司,去年主导其他合伙人共同在美国收购了45.5亿美元的物流地产。

12月,阿联酋的ADIA和加拿大的PSP Investment联手斥资31亿美元从Exeter Property Group手中收购了一个美国物流地产资产包,其中含有209项资产,遍布25个核心物流市场。

除了海外投资者,美国本土机构同样也在积极布局,比如黑石上个月才宣布出资12亿美元从LBA Realty公司手中收购物流地产。

CBRE的研报表示,2016年第二季度的物流地产投资主要以收购单个资产(而不是大规模资产包)为主,交易规模达到94亿美元,同比增长12%。

也许有人会问,鲨鱼已经来了,其他的小鱼还有肉吃吗?这个问题当然要看你是否能够搭上某鲨鱼的便车。

IPE的分析指出,物流地产的供需紧张局面至少还会维持到2018年,所以现在如果能巧妙布局,获得超历史收益的可能性还是较大的(物流地产20年平均回报为10%左右)。

而说到物流地产界的鲨鱼,就不能不提Prologis这家公司。Prologis由两家专注这一市场的投资公司与金融危机后合并而来,是全美规模最大的物流地产投资机构,资产规模达到390亿美元。

它专注美国的旗舰基金Targeted US Logistics Fund过去5年来的平均回报达到17%,远高出行业平均水平。

Prologis是上市公司,也是标普500指数的成分股。公司第二季度财报显示,其管理的物业出租率达到96.1%,客户保持率为82.6%。公司上半年营收12.1亿美元,比去年同期上涨24%。

不过,不熟悉这家公司的人可能不清楚,Prologis目前的良好业绩背后是有着惨痛的教训的。08年房产泡沫破裂前,Prologis的前身—ProLogis(名字有一个大写字母的区别),大量举债,杠杆率颇高,同时进军南美、欧洲、亚洲等市场,把一个平淡无奇的地产分支做地风生水起。

不过,金融危机的到来让市场风云突变,租金大减,物业价格跳水。ProLogis突然面临严峻的债务问题,股价从70美元跌到差不多2美元,公司面临生死存亡的挑战。

2008年11月,ProLogis的CFO Bill Sullivan在纽约召开投资者会议,在400多名华尔街投资人面前,Sullivan说,“我不求你们信任我们,但求你们观察我们的实际行动(I don’t want you to trust us, I just want you to watch us.)。”

他当即也宣布了公司的自我救赎计划:未来14个月内,甩掉20亿美元的债务包袱。在这个痛苦的过程中,ProLogis的资产负债表逐渐改善,股价开始回升。在随后的三年里,公司成功增发新股融资数十亿美元,逐渐从最低谷中恢复过来。

2011年,ProLogis和比它规模稍小的另一家上市地产投资公司AMB宣布合并,更名为现在的Prologis,总部也搬至AMB所在的旧金山。AMB的联合创始人兼CEO Hamid Moghadam在2012年成为了新公司的CEO,他出生于伊朗,16岁到了美国,进入麻省理工读工程学士学位,也持有斯坦福的MBA学位。

在他的带领下,Prologis的负债率继续下降近20个百分点,公司债券评级也从“垃圾”重新升到可投资级别。公司也开始回归海外市场,并成功让日本和墨西哥的合资企业在当地上市。

经过生死灾难的公司才格外懂得风险管理的重要性,才明白“活着才是最重要”的道理。现在,Prologis对物流地产的前景颇为看好,Moghadam去年在接受《纽约时报》采访时说,“现在公司业务是我职业生涯中最好的时刻。”

风险提示:本文仅作为知识分享,非宜信官方观点。本文不构成任何投资建议,对内容的准确与完整不做承诺与保障。过往表现不代表未来业绩,投资可能带来本金损失;任何人据此做出投资决策,风险自担。

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发布时间:2017-11-18 23:50

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